임차권등기명령 신청 방법: 보증금 받을 때까지 권리 지키며 이사하기

최종 확인일: 2026-04-25 근거: 「주택임대차보호법」 제3조의3 (임차권등기명령), 동법 시행령 제5조 (임차권등기명령의 신청 등) 출처: 주택임대차보호법 (국가법령정보센터), 대법원 인터넷등기소, 대한민국 법원 전자소송

한눈에

• 만기 후 보증금을 못 받았는데 이사 가야 하는 상황 → 임차권등기명령으로 권리 보존
• 등기 완료까지 보통 2~4주 (법원·등기소 속도 차이)
• 비용 5만원 안팎 (인지대 2,000원 + 송달료 + 등기비)
• 등기 완료 후 이사 가도 대항력·우선변제권 유지: 전입신고 빼고 다른 곳으로 가도 됨
• 임차권등기명령만으로는 보증금 회수 X. 별도로 지급명령·소송 필요

전세 만기인데 임대인이 보증금을 안 돌려주면 임차인은 곤란한 선택을 마주합니다. 새 전셋집 계약을 위해 이사를 가야 하는데, 이사 가서 전입신고를 다른 곳으로 옮기는 순간 대항력(다른 사람이 집주인이 돼도 살 수 있는 권리)과 우선변제권(보증금 우선순위)을 잃습니다. 임차권등기명령은 이런 상황을 위해 만들어진 제도입니다.

1. 임차권등기명령이 무엇인가

「주택임대차보호법」 제3조의3은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 등기소에 임차권을 등기할 수 있도록 합니다. 등기가 완료되면:

• 이사를 가도 대항력·우선변제권이 유지됩니다 (등기가 그 효력을 대신함)
• 임차한 주택에 임차권 등기 사실이 공시되어 새 임차인·매수인이 알게 됩니다
• 임대인 입장에서는 다음 임차인 구하기가 어려워지므로 보증금 반환 압박 효과

다만 임차권등기명령 자체로 보증금이 회수되는 것은 아닙니다. 임차권 등기 후에도 보증금을 받기 위해서는 별도로 지급명령이나 보증금반환소송을 진행해야 합니다.

2. 신청 가능한 시점·요건

다음 요건을 모두 갖춰야 신청 가능합니다.

1. 임대차계약이 종료되었을 것 (만기 도래·합의해지·법정해지 모두 포함)
2. 보증금을 반환받지 못했을 것 (일부만 받았어도 미반환분 있으면 가능)
3. 대항요건(전입신고 + 점유)을 갖추고 있었을 것: 신청 시점 기준

만료 전이거나, 임대인이 일부만 반환했어도 미반환분이 있으면 신청 가능합니다. 다만 단순한 임대료 미납·관리비 분쟁은 임차권등기명령 대상이 아닙니다.

3. 신청 서류

법원에 제출하는 서류는 다음과 같습니다.

갱신 거절 통지가 없는 경우: 묵시적 갱신으로 자동 연장된 것으로 간주될 수 있어 신청이 어려울 수 있습니다. 만기 2~6개월 전에 내용증명으로 갱신 거절 통지를 보낸 자료가 핵심 증거입니다.

4. 신청 절차

4.1. 관할 법원 확인

부동산 소재지 관할 지방법원(또는 시·군 법원)에 신청합니다. 예: 서울 강남구 부동산이면 서울중앙지방법원.

4.2. 신청서 작성·제출

두 가지 방법:

방법 A: 전자소송 (권장)

• 대한민국 법원 전자소송 접속
• 회원가입 후 공동인증서 로그인
• "임차권등기명령" 선택 → 신청서 양식 입력 → 첨부서류 PDF 업로드
• 인지대·송달료 전자납부

방법 B: 직접 방문

• 관할 법원 민사신청과 방문
• 신청서 작성·서류 제출
• 신청서 1부 + 부속서류 1부씩 (법원 1부, 임대인 송달용 1부)

4.3. 법원 심사

법원이 서류를 검토해 요건을 충족했는지 판단합니다. 보통 1~2주 소요. 부족한 서류가 있으면 보정 명령이 내려옵니다.

4.4. 임차권등기명령 결정

법원이 임차권등기명령을 결정하면 결정문이 임대인에게 송달됩니다. 임대인이 이의신청을 하지 않으면 (보통 송달일로부터 7일 이내) 등기소로 등기 촉탁이 이뤄집니다.

4.5. 등기 완료

등기소가 임차권 등기를 완료하면 등기부등본에 임차권이 기재됩니다. 본인이 확인:

• 대법원 인터넷등기소 접속
• 부동산 주소로 등기부등본 발급 (수수료 1,000원)
• 갑구·을구에 임차권 등기 사실 확인

5. 비용

대략 5만원 안팎:

전자소송으로 신청하면 약간 저렴합니다.

6. 등기 완료 후: 이사 가도 권리 유지

임차권등기가 완료되면:

• 이사 가능: 새 전셋집으로 이사하고 전입신고를 옮겨도 대항력·우선변제권 유지
• 임차한 주택은 임대인에게 반환: 짐을 빼고 비워둠 (점유는 등기로 대체됨)
• 열쇠 반환은 신중하게: 임대인이 보증금을 반환하지 않은 상태라면 즉시 반환은 보류 권장. 다만 점유 거부는 별도의 법적 분쟁 소지가 있어 변호사 상담 후 결정.

7. 임차권등기명령 ≠ 보증금 회수

중요한 오해: 임차권등기명령만 받으면 보증금이 자동 반환된다고 생각하는 경우가 있는데 그렇지 않습니다. 등기 완료는 권리 보존을 위한 절차이며, 보증금 회수는 별도로 진행해야 합니다.

회수 절차:

1. 지급명령: 보증금 청구액이 명확하면 가장 빠른 방법. 지급명령 신청 가이드 참고.
2. 보증금반환소송: 임대인이 지급명령에 이의신청하면 일반 소송으로 전환. 변호사 도움 검토.
3. 강제집행: 판결 확정 후 임대인 재산(부동산·예금·임대료 등)에 대해 압류·추심.
4. HUG·SGI 보증보험: 가입한 경우 보증보험사가 먼저 변제하고 임대인에게 구상 (전세보증금반환보증).

8. 함께 진행하면 좋은 절차

9. 자주 묻는 질문

Q. 묵시적 갱신된 상태에서 신청 가능한가? A. 갱신 거절 통지를 보내지 않았으면 묵시적 갱신으로 임대차가 계속되는 것으로 간주되어 신청이 어렵습니다. 먼저 갱신 거절 또는 해지 통보(내용증명)부터 보내야 합니다.

Q. 임대인이 행방불명이면? A. 공시송달로 진행 가능합니다. 시간이 오래 걸리지만(2~3개월) 절차 자체는 진행됩니다.

Q. 임차권등기 후 임대인이 부동산을 매도하면? A. 등기가 공시되어 매수인이 임차권을 인수하게 됩니다. 보증금 반환 의무도 매수인에게 일부 또는 전부 이전될 수 있습니다.

Q. 단독주택·다가구주택도 가능한가? A. 주택임대차보호법 적용 대상이면 모두 가능합니다. 다만 사업자가 임차한 상가는 「상가건물임대차보호법」 제6조의 임차권등기명령 별도 절차.

10. 정리

전세보증금 미반환은 임차인에게 가장 큰 재산 위험입니다. 이사를 미루기 어려운 상황이라면 임차권등기명령으로 우선 권리를 보존하고, 보증금 회수는 지급명령·강제집행으로 별도 진행하는 것이 표준 절차입니다.

당당의 내용증명 작성 도구로 갱신 거절 통지·보증금 반환 청구 내용증명을 빠르게 만들 수 있습니다. 임차권등기명령 신청 자체는 법원 전자소송으로 본인이 직접 진행 가능합니다.

⚠️ 본 안내는 일반 정보 제공이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 복잡한 사안(임대인 사망·재산 분쟁·보증금 일부 회수 후 잔액 분쟁 등)은 변호사 상담을 권장합니다.